소액 경매로 신혼집 마련해볼까

소액 경매로 신혼집 마련해볼까

 

[동아일보]

3회이상 유찰 ‘반값 아파트’ 속출… 전세금 활용한 경매투자 활기

서울 강동구 75㎡ 아파트

이달 2억3640만원 낙찰

1억 안팎 소액 매물 인기

 

 

회사원 임모(30) 씨는 4일 회사에 휴가를 내고 서울서부지법에서 실시된 경매 입찰에 참여했다.

미혼에 무주택자인 임 씨는 서대문구 홍은동에 있는 83m²(25평) 아파트에 입찰서를 넣었다. 이 아파트의 감정가는 2억 원이었지만

2번 유찰되면서 최저입찰가가 1억2800만 원까지 떨어졌다. 이 아파트 시세는 1억9000만∼2억1000만 원 선. 전세금이 1억∼1억1000만 원인

 데다 낙찰받을 부동산을 담보로 1억500만∼1억1000만 원을 대출받을 수 있어 임 씨가 부담해야 할 실투자금은 세금과 중개수수료를 합해도

 5000만 원이 넘지 않았다. 임 씨는 “부동산 시장이 회복되면 시세 차익을 얻을 수 있고, 시장이 회복되는 데 시간이 걸리더라도 결혼 후

이 집에서 살면 된다”고 말했다.

경매 시장에 대한 관심이 높아지고 있다. ‘서울 지역 아파트가 3회 이상 유찰되기는 어려울 것’이란 기대가 무너지고 최저입찰가가

최초감정가의 절반까지 떨어진 이른바 ‘반값 아파트’가 속출하자 일반인 사이에선 ‘지금이 경매에 들어갈 때’라는 인식이 퍼지고 있다.

○ 3억 원 이하 경매 물건 관심 쏠려

8일 오전 10시 서울동부지법 7호 입찰 법정은 입찰이 시작된 지 30분 만에 사람들로 꽉 찼다. 자리가 없어 법정 안은 물론 밖에 서 있는

 사람들까지 80명 정도 됐다.

한 60대 남성은 “경매를 배우려면 일단 법원부터 가보라는 전문가들의 조언을 듣고 왔다”며 “열심히 배운 뒤 좋은 물건에 입찰할 것”이라고

 말했다. 30대 주부는 “마음에 두고 있는 물건이 있는데 아직 원하는 가격까지 안 떨어졌다”며 “2번 정도 유찰된 뒤 입찰할 생각이고,

오늘은 분위기를 살피러 왔다”고 말했다.

경기침체가 계속되면서 경매시장에서는 3억 원 이하 매물이 주목받고 있다. 이날 경매가 진행된 53건 중 낙찰된 물건은 강동구 성내동

75m²(23평) 아파트 한 건뿐이었다. 이 아파트는 2번 유찰돼 최저입찰가가 2억3040만 원으로, 감정가(3억6000만 원)의 64% 수준으로

 떨어졌고 이날 2억3640만 원에 낙찰됐다.

전문가들은 낙찰가가 워낙 떨어져 경락잔금대출(낙찰 부동산을 담보로 낙찰 가격의 60%까지 대출받는 것)을 받고 전세를 들여

전세보증금을 보태면 실제 자기 자본 5000만 원 이하로도 투자가 가능한 물건이 많다고 말한다.

지지옥션 강은 팀장은 “현재 전세로 살고 있거나 결혼을 앞둔 내 집 마련 수요자이면서 1억∼3억 원의 자금을 동원할 수 있다면

강북 지역 소형 아파트나 역세권 오피스텔 등을 노려볼 만하다”며 “1층에 자리 잡은 목 좋은 상가도 감정가의 절반 정도에 낙찰받을 수

 있는 상황”이라고 말했다.

○ “입찰 직전 직접 시세 조사해야”

자금이 5억 원 이상 있으면서 서울 강남 지역 입성을 원한다면 강남 서초 송파구에서 3회 이상 유찰된 물건을 잘 살펴보는 게 좋다. 강남 3구

의 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 올 1월 83%에서 12월 67%로 떨어졌지만 같은 기간 낙찰률(진행건수 대비 낙찰건수)은 48%에서

 19%로 급락했기 때문이다. 가격은 크게 하락했지만 경쟁자는 많이 줄었다는 얘기다.

실제 올해 7월 처음 경매 시장에 나왔던 송파구 가락동 우성2차 아파트(85m²·감정가 6억5000만 원)는 이달 1일 4억2111만 원에 낙찰됐다.

 감정가 8억5000만 원의 서초구 반포동 미도아파트(85m²)도 20일 5억6900만 원에 낙찰됐다.

경매 전문가들은 다만 낮은 가격에 혹해 무턱대고 경매에 뛰어들기보다는 사전에 잔금 계획을 철저히 세워야 한다고 조언한다. 경매에서는

 낙찰받은 날로부터 약 45일 이내에 잔금 납부를 해야 하기 때문이다. 현재 거주 중인 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는지,

 미납된 관리비가 있는지 등도 살펴봐야 한다.

경매정보업체 YHB코리아 유형범 소장은 “강남은 2번, 강북은 1번 이상 유찰된 물건이 좋다”며 “유찰이 계속될수록 최저입찰가는 낮아지지만

 경쟁자가 많아져 낙찰가는 오를 수 있으므로 물건이 확실하면 더 유찰되기 전에 최저입찰가로 써 보는 것도 방법”이라고 말했다.

강 팀장은 “경매 물건은 감정가를 결정하고 나서 4, 5개월 후 첫 경매 날짜가 잡히기 때문에 감정가와 시세가 차이 날 수 있고, 유찰되면

 시세가 더 많이 변할 수 있기 때문에 입찰 직전 발로 뛰어 직접 시세를 확인해야 한다”고 강조했다.